Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn của Hoa Kỳ là một cuộc khủng hoảng tài chính đa quốc gia xảy ra từ năm 2007 đến năm 2010, góp phần vào cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 . Nó được kích hoạt bởi sự sụt giảm lớn giá nhà ở Mỹ sau khi bong bóng nhà đất sụp đổ , dẫn đến các khoản nợ thế chấp , tịch thu nhà và sự mất giá của các chứng khoán liên quan đến nhà ở . Đầu tư vào khu dân cư giảm trước thời kỳ Đại suy thoái và tiếp theo là giảm chi tiêu hộ gia đình và sau đó là đầu tư kinh doanh. Việc cắt giảm chi tiêu có ý nghĩa hơn ở những khu vực có sự kết hợp của nợ hộ gia đình cao và sự sụt giảm giá nhà ở lớn hơn.
Bong bóng nhà đất trước cuộc khủng hoảng được tài trợ bằng chứng khoán có thế chấp (MBSes) và nghĩa vụ nợ có thế chấp (CDO), ban đầu đưa ra mức lãi suất cao hơn (tức là lợi nhuận tốt hơn) so với chứng khoán chính phủ, cùng với xếp hạng rủi ro hấp dẫn từ các cơ quan xếp hạng . Trong khi các yếu tố của cuộc khủng hoảng lần đầu tiên lộ diện trong năm 2007, một số tổ chức tài chính lớn đã sụp đổ vào tháng 9 năm 2008, với sự gián đoạn đáng kể trong dòng tín dụng cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng và sự khởi đầu của một cuộc suy thoái toàn cầu nghiêm trọng.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng, trong đó các nhà bình luận gán các mức độ trách nhiệm khác nhau cho các tổ chức tài chính, cơ quan quản lý, cơ quan tín dụng, chính sách nhà ở của chính phủ và người tiêu dùng, v.v. Hai nguyên nhân gần nhau là sự gia tăng cho vay dưới chuẩn và sự gia tăng đầu cơ nhà ở. Tỷ lệ các khoản thế chấp dưới chuẩn chất lượng thấp hơn có nguồn gốc trong một năm nhất định đã tăng từ 8% lịch sử hoặc phạm vi thấp hơn lên xấp xỉ 20% từ năm 2004 đến năm 2006, với tỷ lệ này cao hơn nhiều ở một số vùng của Hoa Kỳ Một tỷ lệ phần trăm cao Ví dụ, trong số các khoản thế chấp dưới chuẩn này, trên 90% vào năm 2006, có lãi suất tăng theo thời gian . Đầu cơ nhà ở cũng tăng lên, với tỷ lệ thế chấp có nguồn gốc từ các nhà đầu tư (tức là những người sở hữu nhà không phải là nhà ở sơ cấp) tăng đáng kể từ khoảng 20% năm 2000 lên khoảng 35% trong năm 2006-2007. Các nhà đầu tư, ngay cả những người có xếp hạng tín nhiệm cao, có khả năng vỡ nợ cao hơn nhiều so với những người không phải là nhà đầu tư khi giá giảm. Những thay đổi này là một phần của xu hướng rộng rãi hơn là hạ thấp tiêu chuẩn cho vay và các sản phẩm thế chấp rủi ro cao hơn, đã góp phần khiến các hộ gia đình Hoa Kỳ ngày càng mắc nợ. Tỷ lệ nợ hộ gia đình trên thu nhập cá nhân khả dụng tăng từ 77% năm 1990 lên 127% vào cuối năm 2007.
Khi giá nhà ở Mỹ giảm mạnh sau khi đạt đỉnh vào giữa năm 2006, những người đi vay trở nên khó khăn hơn trong việc tái cấp vốn cho các khoản vay của họ. Khi các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh bắt đầu được thiết lập lại ở mức lãi suất cao hơn (khiến các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn), các khoản nợ thế chấp tăng vọt. Các chứng khoán được hỗ trợ bằng các khoản thế chấp, bao gồm cả các khoản thế chấp dưới chuẩn, được các công ty tài chính nắm giữ rộng rãi trên toàn cầu, đã mất hầu hết giá trị của chúng. Các nhà đầu tư toàn cầu cũng giảm mạnh việc mua các khoản nợ được bảo đảm bằng thế chấp và các chứng khoán khác do một phần của sự suy giảm năng lực và mức độ sẵn sàng của hệ thống tài chính tư nhân trong việc hỗ trợ cho vay. Lo ngại về sự lành mạnh của thị trường tài chính và tín dụng Hoa Kỳ đã dẫn đến việc thắt chặt tín dụng trên khắp thế giới và làm chậm lại tăng trưởng kinh tế ở Hoa Kỳ và Châu Âu.
Cuộc khủng hoảng đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng và lâu dài đối với nền kinh tế Hoa Kỳ và châu Âu. Mỹ bước vào thời kỳ suy thoái kinh tế sâu sắc, với gần 9 triệu việc làm bị mất trong năm 2008 và 2009, tương đương 6% lực lượng lao động. Số lượng việc làm đã không trở lại mức đỉnh trước khủng hoảng vào tháng 12 năm 2007 cho đến tháng 5 năm 2014. Giá trị ròng của hộ gia đình Hoa Kỳ giảm gần 13 nghìn tỷ đô la (20%) so với mức đỉnh trước khủng hoảng quý 2 năm 2007, phục hồi vào quý 4 năm 2012. Giá nhà ở Hoa Kỳ giảm trung bình gần 30% và thị trường chứng khoán Hoa Kỳ giảm khoảng 50% vào đầu năm 2009, với cổ phiếu lấy lại mức tháng 12 năm 2007 trong tháng 9 năm 2012.Một ước tính về sản lượng và thu nhập bị mất từ cuộc khủng hoảng là “ít nhất 40% tổng sản phẩm quốc nội năm 2007 “. Châu Âu cũng tiếp tục vật lộn với cuộc khủng hoảng kinh tế của riêng mình , với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và suy giảm ngân hàng nghiêm trọng ước tính khoảng 940 tỷ euro từ năm 2008 đến năm 2012. Tính đến tháng 1 năm 2018, các khoản cứu trợ của Mỹ đã được chính phủ thu hồi hoàn toàn, khi tính đến lãi suất của các khoản vay. Tổng cộng $ 626 tỷ đã được đầu tư, cho vay hoặc cấp do các biện pháp cứu trợ khác nhau, trong khi $ 390 tỷ đã được trả lại cho Kho bạc. Kho bạc đã kiếm được thêm $ 323 tỷ tiền lãi từ các khoản vay cứu trợ, dẫn đến lợi nhuận $ 109 tỷ tính đến tháng 1 năm 2021.
Bối cảnh và dòng thời gian của các sự kiện
Nguyên nhân ngay lập tức của cuộc khủng hoảng là sự bùng nổ của bong bóng nhà đất Hoa Kỳ đạt đỉnh vào khoảng năm 2005–2006.Việc gia tăng các ưu đãi cho vay như các điều khoản ban đầu dễ dàng và xu hướng giá nhà tăng trong dài hạn đã khuyến khích người đi vay chấp nhận các khoản thế chấp rủi ro với dự đoán rằng họ sẽ có thể nhanh chóng tái cấp vốn với các điều khoản dễ dàng hơn. Tuy nhiên, một khi lãi suất bắt đầu tăng và giá nhà ở bắt đầu giảm vừa phải trong năm 2006-2007 ở nhiều vùng của Hoa Kỳ, những người đi vay không thể tái cấp vốn. Các khoản vỡ nợ và hoạt động tịch thu nhà tăng đột biến khi các điều khoản dễ dàng ban đầu hết hạn, giá nhà giảm và thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh(ARM) lãi suất đặt lại cao hơn.
Khi giá nhà đất giảm, nhu cầu của nhà đầu tư toàn cầu đối với chứng khoán liên quan đến thế chấp bốc hơi. Điều này trở nên rõ ràng vào tháng 7 năm 2007, khi ngân hàng đầu tư Bear Stearns thông báo rằng hai trong số các quỹ đầu cơ của họ đã bị nổ tung. Các quỹ này đã đầu tư vào chứng khoán có giá trị từ các khoản thế chấp. Khi giá trị của các chứng khoán này giảm xuống, các nhà đầu tư yêu cầu các quỹ đầu cơ này cung cấp thêm tài sản thế chấp. Điều này đã tạo ra một dòng chảy bán các chứng khoán này, làm giảm giá trị của chúng hơn nữa. Nhà kinh tế học Mark Zandi đã viết rằng sự kiện năm 2007 này được cho là “chất xúc tác gần như” cho sự gián đoạn thị trường tài chính sau đó.
Một số yếu tố khác tạo tiền đề cho sự tăng và giảm giá nhà đất, và các chứng khoán liên quan do các công ty tài chính nắm giữ rộng rãi. Trong những năm dẫn đến khủng hoảng, Mỹ đã nhận được một lượng lớn tiền nước ngoài từ các nền kinh tế phát triển nhanh ở châu Á và các nước sản xuất / xuất khẩu dầu mỏ. Dòng tiền này kết hợp với lãi suất thấp của Hoa Kỳ từ năm 2002 đến năm 2004 đã góp phần tạo ra các điều kiện tín dụng dễ dàng, điều này thúc đẩy cả nhà ở và bong bóng tín dụng . Các khoản cho vay thuộc nhiều loại khác nhau (ví dụ, thế chấp, thẻ tín dụng và ô tô) dễ dàng có được và người tiêu dùng cho rằng một khoản nợ chưa từng có.
Là một phần của sự bùng nổ về nhà ở và tín dụng, số lượng các thỏa thuận tài chính được gọi là chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (MBS), lấy giá trị của chúng từ các khoản thanh toán thế chấp và giá nhà ở, đã tăng lên rất nhiều. Sự đổi mới tài chính như vậy đã cho phép các tổ chức và nhà đầu tư trên khắp thế giới đầu tư vào thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Khi giá nhà đất giảm, các tổ chức tài chính lớn trên toàn cầu đã vay và đầu tư mạnh vào MBS đã báo cáo những khoản lỗ đáng kể. Các khoản vỡ nợ và thua lỗ đối với các hình thức cho vay khác cũng tăng lên đáng kể khi cuộc khủng hoảng mở rộng từ thị trường nhà ở sang các khu vực khác của nền kinh tế. Tổng thiệt hại ước tính hàng nghìn tỷ đô la Mỹ trên toàn cầu.
Trong khi bong bóng nhà đất và tín dụng ngày càng lớn, hàng loạt yếu tố khiến hệ thống tài chính ngày càng trở nên mong manh. Các nhà hoạch định chính sách đã không nhận ra vai trò ngày càng quan trọng của các tổ chức tài chính như ngân hàng đầu tư và quỹ đầu cơ , còn được gọi là hệ thống ngân hàng bóng tối . Các đơn vị này không phải tuân theo các quy định giống như ngân hàng lưu ký. Hơn nữa, các ngân hàng bóng tối có thể che giấu mức độ chấp nhận rủi ro của họ từ các nhà đầu tư và cơ quan quản lý thông qua việc sử dụng các chứng khoán phái sinh và chứng khoán hóa phức tạp, ngoại bảng. Nhà kinh tế học Gary Gorton đã gọi các khía cạnh của cuộc khủng hoảng 2007-2008 là một ” cuộc chạy trốn“trên hệ thống ngân hàng bóng tối.
Sự phức tạp của các thỏa thuận ngoại bảng này và chứng khoán nắm giữ, cũng như sự liên kết giữa các tổ chức tài chính lớn hơn, khiến việc tổ chức lại chúng hầu như không thể thông qua phá sản, điều này góp phần vào nhu cầu cứu trợ của chính phủ.Một số chuyên gia tin rằng các tổ chức bóng tối này đã trở nên quan trọng như các ngân hàng thương mại (lưu ký) trong việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế Hoa Kỳ, nhưng chúng không phải tuân theo các quy định tương tự. Các tổ chức này cũng như một số ngân hàng được quản lý nhất định cũng đã phải gánh các khoản nợ đáng kể trong khi cung cấp các khoản vay được mô tả ở trên và không có một tấm đệm tài chính đủ để hấp thụ các khoản nợ vỡ nợ lớn hoặc MBS thua lỗ.
Những tổn thất mà các tổ chức tài chính phải gánh chịu đối với chứng khoán liên quan đến thế chấp của họ đã ảnh hưởng đến khả năng cho vay của họ, làm chậm lại hoạt động kinh tế. Cho vay liên ngân hàng ban đầu cạn kiệt và sau đó các khoản cho vay đối với các công ty phi tài chính bị ảnh hưởng. Những lo ngại liên quan đến sự ổn định của các tổ chức tài chính chủ chốt đã thúc đẩy các ngân hàng trung ương hành động để cung cấp vốn để khuyến khích cho vay và khôi phục niềm tin vào thị trường thương phiếu , vốn không thể thiếu để tài trợ cho hoạt động kinh doanh. Các chính phủ cũng viện trợ cho các tổ chức tài chính chủ chốt, với các cam kết tài chính bổ sung đáng kể.
Những rủi ro đối với nền kinh tế rộng lớn hơn do suy thoái thị trường nhà đất và cuộc khủng hoảng thị trường tài chính tiếp theo là những yếu tố chính trong một số quyết định của các ngân hàng trung ương trên thế giới về việc cắt giảm lãi suất và các chính phủ thực hiện các gói kích thích kinh tế. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường chứng khoán toàn cầu do cuộc khủng hoảng. Trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 đến ngày 11 tháng 10 năm 2008, chủ sở hữu cổ phiếu của các tập đoàn Hoa Kỳ bị thiệt hại khoảng 8 nghìn tỷ đô la, do giá trị nắm giữ của họ giảm từ 20 nghìn tỷ đô la xuống 12 nghìn tỷ đô la. Tổn thất ở các nước khác trung bình khoảng 40%.
Thị trường chứng khoán thua lỗ và giá trị nhà đất giảm càng gây áp lực giảm chi tiêu của người tiêu dùng, một động lực kinh tế quan trọng. Các nhà lãnh đạo của các quốc gia phát triển và mới nổi lớn hơn đã gặp nhau vào tháng 11 năm 2008 và tháng 3 năm 2009 để đưa ra các chiến lược giải quyết cuộc khủng hoảng. Nhiều giải pháp đã được các quan chức chính phủ, chủ ngân hàng trung ương, nhà kinh tế và giám đốc điều hành doanh nghiệp đề xuất.Tại Hoa Kỳ, Đạo luật Bảo vệ Người tiêu dùng và Cải cách Phố Wall Dodd-Frank đã được ký thành luật vào tháng 7 năm 2010 để giải quyết một số nguyên nhân của cuộc khủng hoảng.
Nguyên nhân:
Cuộc khủng hoảng có thể do một số yếu tố, xuất hiện trong nhiều năm. Các nguyên nhân được đề xuất bao gồm việc chủ nhà không có khả năng thanh toán thế chấp của họ (chủ yếu do các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh được đặt lại, người vay chi quá mức, cho vay có tính chất lợi dụng và đầu cơ), xây dựng quá mức trong thời kỳ bùng nổ, các sản phẩm thế chấp rủi ro, quyền lực của người khởi tạo thế chấp gia tăng, tính cá nhân cao và mức nợ doanh nghiệp, các sản phẩm tài chính phân phối và có thể che giấu rủi ro vỡ nợ thế chấp, các chính sách tiền tệ và nhà ở khuyến khích chấp nhận rủi ro và nợ nhiều hơn, mất cân bằng thương mại quốc tế và quy định không phù hợp của chính phủ. Nợ nhà ở cho người tiêu dùng quá lớn lần lượt được gây ra bởi bảo đảm bằng thế chấp , hoán đổi nợ tín dụng và các phân ngành nghĩa vụ nợ có thế chấp của ngành tài chính , vốn đang đưa ra mức lãi suất thấp bất hợp lý và mức độ chấp thuận cao bất hợp lý cho những người tiêu dùng thế chấp dưới chuẩn đến hạn một phần của các mô hình tài chính bị lỗi. Người tiêu dùng nợ đã hành động vì lợi ích hợp lý của họ, bởi vì họ không thể kiểm tra phương pháp định giá rủi ro không rõ ràng của ngành tài chính.
Trong số các chất xúc tác quan trọng của cuộc khủng hoảng dưới chuẩn là dòng tiền từ khu vực tư nhân, các ngân hàng tham gia vào thị trường trái phiếu thế chấp, các chính sách của chính phủ nhằm mở rộng quyền sở hữu nhà, đầu cơ của nhiều người mua nhà, và các hoạt động cho vay săn trước của những người cho vay cầm cố, cụ thể là khoản vay thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh, khoản vay 2–28 , mà những người cho vay cầm cố bán trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các công ty môi giới thế chấp. Tại Phố Wall và trong ngành tài chính, rủi ro đạo đức nằm ở cốt lõi của nhiều nguyên nhân.
Trong “Tuyên bố của Hội nghị thượng đỉnh về thị trường tài chính và kinh tế thế giới”, ngày 15 tháng 11 năm 2008, các nhà lãnh đạo của Nhóm 20 đã trích dẫn các nguyên nhân sau:
Trong thời kỳ tăng trưởng toàn cầu mạnh mẽ, dòng vốn ngày càng tăng và sự ổn định kéo dài vào đầu thập kỷ này, những người tham gia thị trường tìm kiếm lợi suất cao hơn mà không đánh giá đúng mức rủi ro và không thực hiện trách nhiệm giải trình thích hợp. Đồng thời, các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành yếu kém, thực hành quản lý rủi ro không hiệu quả, các sản phẩm tài chính ngày càng phức tạp và không rõ ràng, và do đó, đòn bẩy quá mức kết hợp với nhau để tạo ra các lỗ hổng trong hệ thống. Các nhà hoạch định chính sách, cơ quan quản lý và giám sát, ở một số nước tiên tiến, đã không đánh giá đúng mức và giải quyết các rủi ro hình thành trên thị trường tài chính, theo kịp với sự đổi mới tài chính, hoặc không tính đến sự phân nhánh mang tính hệ thống của các hành động quản lý trong nước.
Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Ben Bernanke đã làm chứng vào tháng 9 năm 2010 về nguyên nhân của cuộc khủng hoảng. Ông viết rằng có những cú sốc hoặc yếu tố khởi phát (tức là những sự kiện cụ thể dẫn đến khủng hoảng) và những lỗ hổng (nghĩa là những điểm yếu về cơ cấu trong hệ thống tài chính, quy định và giám sát) đã làm khuếch đại những cú sốc. Ví dụ về các yếu tố kích hoạt bao gồm: thua lỗ đối với chứng khoán thế chấp dưới chuẩn bắt đầu vào năm 2007 và hoạt động của hệ thống ngân hàng bóng tối bắt đầu vào giữa năm 2007, điều này đã ảnh hưởng xấu đến hoạt động của thị trường tiền tệ. Ví dụ về tính dễ bị tổn thương trong khu vực tư nhân bao gồm: sự phụ thuộc của tổ chức tài chính vào các nguồn tài trợ ngắn hạn không ổn định như các thỏa thuận mua lạihoặc Repos; những khiếm khuyết trong quản lý rủi ro của công ty; sử dụng đòn bẩy quá mức (vay để đầu tư); và việc sử dụng không thích hợp các công cụ phái sinh như một công cụ để chấp nhận rủi ro quá mức. Ví dụ về các lỗ hổng trong khu vực công bao gồm: khoảng cách pháp lý và xung đột giữa các cơ quan quản lý; sử dụng cơ quan quản lý không hiệu quả; và khả năng quản lý khủng hoảng không hiệu quả. Bernanke cũng thảo luận về các thể chế, chính sách tiền tệ và thâm hụt thương mại ” Quá lớn để thất bại “.
Trong tháng 5 năm 2010, Warren Buffett và Paul Volcker đã mô tả một cách riêng biệt các giả định hoặc nhận định đáng ngờ về hệ thống tài chính và kinh tế Hoa Kỳ đã góp phần vào cuộc khủng hoảng. Những giả định này bao gồm: 1) Giá nhà ở sẽ không giảm đột ngột; 2) Các thị trường tài chính tự do và cởi mở được hỗ trợ bởi kỹ thuật tài chính phức tạp sẽ hỗ trợ hiệu quả nhất cho sự ổn định và hiệu quả của thị trường, hướng các quỹ đến các mục đích sử dụng có lợi và hiệu quả nhất; 3) Các khái niệm trong toán học và vật lý có thể được điều chỉnh trực tiếp cho phù hợp với thị trường, dưới dạng các mô hình tài chính khác nhau được sử dụng để đánh giá rủi ro tín dụng; 4) Mất cân đối kinh tế, chẳng hạn như thâm hụt thương mại lớn và tỷ lệ tiết kiệm thấp cho thấy tiêu dùng quá mức, là bền vững; và 5) Không cần quy định mạnh mẽ hơn đối với hệ thống ngân hàng bóng tối và thị trường phái sinh. Các nhà kinh tế do Đại học Chicago khảo sát trong năm 2017 đã đánh giá các yếu tố gây ra cuộc khủng hoảng theo thứ tự quan trọng: 1) Quy định và giám sát khu vực tài chính sai trái; 2) Đánh giá thấp rủi ro trong kỹ thuật tài chính (ví dụ: CDO); 3) Gian lận thế chấp và các ưu đãi xấu; 4) Các quyết định tài trợ ngắn hạn và các đợt điều hành tương ứng trên các thị trường đó (ví dụ: repo); và 5) Các thất bại của cơ quan xếp hạng tín nhiệm.
Ủy ban Điều tra Khủng hoảng Tài chính Hoa Kỳ đã báo cáo những phát hiện của mình vào tháng 1 năm 2011. Họ kết luận rằng “cuộc khủng hoảng có thể tránh được và gây ra bởi: Những thất bại lan rộng trong quy định tài chính, bao gồm cả việc Cục Dự trữ Liên bang thất bại trong việc ngăn chặn làn sóng thế chấp độc hại; Những thất bại nghiêm trọng trong quản trị công ty bao gồm quá nhiều công ty tài chính hoạt động thiếu thận trọng và chấp nhận rủi ro quá lớn; Sự kết hợp bùng nổ giữa việc vay nợ quá mức và rủi ro của các hộ gia đình và Phố Wall khiến hệ thống tài chính rơi vào tình trạng va chạm với khủng hoảng; Các nhà hoạch định chính sách chủ chốt không chuẩn bị cho cuộc khủng hoảng, thiếu một hiểu biết đầy đủ về hệ thống tài chính mà họ giám sát; và những vi phạm có hệ thống về trách nhiệm giải trình và đạo đức ở tất cả các cấp. ”
Tường thuật
Có một số “tường thuật” cố gắng đặt nguyên nhân của cuộc khủng hoảng vào bối cảnh, với các yếu tố chồng chéo. Năm câu chuyện như vậy bao gồm:
- Nó tương đương với một ngân hàng hoạt động trên hệ thống ngân hàng bóng tối , bao gồm các ngân hàng đầu tư và các tổ chức tài chính phi lưu ký khác. Hệ thống này đã phát triển để sánh ngang với hệ thống lưu ký về quy mô nhưng không phải tuân theo các biện pháp bảo vệ theo quy định tương tự.
- Nền kinh tế đang được thúc đẩy bởi bong bóng nhà đất. Khi nó bùng nổ, đầu tư vào khu dân cư tư nhân (tức là xây dựng nhà ở) đã giảm gần 4% GDP và tiêu dùng được kích hoạt bởi sự giàu có nhà ở tạo ra bong bóng cũng chậm lại. Điều này đã tạo ra khoảng cách về nhu cầu hàng năm (GDP) gần 1 nghìn tỷ USD. Chính phủ không sẵn sàng bù đắp cho sự thiếu hụt này của khu vực tư nhân.
- Mức nợ hộ gia đình kỷ lục tích lũy trong những thập kỷ trước cuộc khủng hoảng dẫn đến suy thoái bảng cân đối kế toán (tương tự như giảm phát nợ ) khi giá nhà ở bắt đầu giảm vào năm 2006. Người tiêu dùng bắt đầu trả nợ, điều này làm giảm tiêu dùng của họ, làm suy thoái nền kinh tế trong một thời gian dài trong khi mức nợ được giảm xuống.
- Đầu cơ nhà ở bằng cách sử dụng các khoản nợ thế chấp ở mức cao đã khiến nhiều nhà đầu tư có các khoản thế chấp chất lượng cao (tức là những nhà đầu tư ở giữa phân bổ điểm tín dụng) vỡ nợ và bị tịch thu tài sản đầu tư khi giá nhà ở giảm; việc đổ lỗi cho các chủ nhà “dưới chuẩn” (tức là những chủ nhà ở cuối bảng phân bổ điểm tín dụng) đã bị phóng đại quá mức.
- Các chính sách của chính phủ khuyến khích quyền sở hữu nhà ngay cả đối với những người không có khả năng mua, góp phần tạo ra các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo, tăng giá nhà ở không bền vững và mắc nợ.
Câu chuyện cơ bản # 1-3 là một giả thuyết cho rằng bất bình đẳng thu nhập ngày càng tăng và tình trạng trì trệ tiền lương đã khuyến khích các gia đình tăng nợ hộ gia đình để duy trì mức sống mong muốn, thúc đẩy bong bóng. Hơn nữa, phần thu nhập lớn hơn chảy lên đầu này làm tăng quyền lực chính trị của các lợi ích kinh doanh, những người đã sử dụng quyền lực đó để bãi bỏ quy định hoặc hạn chế quy định của hệ thống ngân hàng bóng tối.
Thị trường nhà đất
Bùng nổ và phá sản
Theo Robert J. Shiller và các nhà kinh tế khác, việc tăng giá nhà đất vượt quá tỷ lệ lạm phát chung là không bền vững trong dài hạn. Từ cuối Thế chiến thứ hai đến khi bắt đầu bong bóng nhà đất năm 1997, giá nhà đất ở Mỹ vẫn tương đối ổn định. Bong bóng được đặc trưng bởi tỷ lệ nợ hộ gia đình cao hơn và tỷ lệ tiết kiệm thấp hơn, tỷ lệ sở hữu nhà cao hơn một chút, và tất nhiên giá nhà ở cũng cao hơn. Nó được thúc đẩy bởi lãi suất thấp và dòng vốn nước ngoài lớn đã tạo ra các điều kiện tín dụng dễ dàng.
Trong khoảng thời gian từ năm 1997 đến 2006 (đỉnh điểm của bong bóng nhà đất), giá một ngôi nhà điển hình của Mỹ đã tăng 124%. Nhiều bài báo nghiên cứu đã xác nhận mốc thời gian của bong bóng nhà ở Hoa Kỳ (nổi lên vào năm 2002 và sụp đổ vào năm 2006-2007) trước khi ngành cho vay thế chấp dưới chuẩn sụp đổ. Từ năm 1980 đến năm 2001, tỷ lệ giá nhà trung bình trên thu nhập hộ gia đình trung bình (thước đo khả năng mua nhà) dao động từ 2,9 đến 3,1. Năm 2004, nó đã tăng lên 4,0 và đến năm 2006 thì đạt 4,6. Bong bóng nhà đất rõ nét hơn ở các khu vực ven biển nơi khả năng xây dựng nhà ở mới bị hạn chế bởi địa lý hoặc hạn chế sử dụng đất. Bong bóng nhà ở này dẫn đến việc khá nhiều chủ nhà tái cấp vốn cho ngôi nhà của họ với lãi suất thấp hơn, hoặc tài trợ cho chi tiêu của người tiêu dùng bằng cách vay các khoản thế chấp thứ hai được đảm bảo bởi sự tăng giá. Nợ hộ gia đình Hoa Kỳ tính theo phần trăm thu nhập cá nhân khả dụng hàng năm là 127% vào cuối năm 2007, so với 77% vào năm 1990.
Trong khi giá nhà ở tăng, người tiêu dùng tiết kiệm ít hơn và cả đi vay và chi tiêu nhiều hơn. Nợ hộ gia đình tăng từ 705 tỷ đô la vào cuối năm 1974, 60% thu nhập cá nhân khả dụng, lên 7,4 nghìn tỷ đô la vào năm 2000, và cuối cùng lên 14,5 nghìn tỷ đô la vào giữa năm 2008, 134% thu nhập cá nhân khả dụng. Trong năm 2008, hộ gia đình Hoa Kỳ điển hình sở hữu 13 thẻ tín dụng, với 40% hộ gia đình có số dư, tăng từ 6% vào năm 1970.
Tiền mặt miễn phí được người tiêu dùng sử dụng từ việc trích xuất vốn sở hữu nhà đã tăng gấp đôi từ 627 tỷ USD năm 2001 lên 1.428 tỷ USD năm 2005 khi bong bóng nhà đất hình thành, tổng cộng gần 5 nghìn tỷ USD trong giai đoạn này. Nợ thế chấp nhà của Hoa Kỳ so với GDP tăng từ mức trung bình 46% trong những năm 1990 lên 73% trong năm 2008, đạt 10,5 nghìn tỷ đô la.Từ năm 2001 đến năm 2007, nợ thế chấp của Hoa Kỳ tăng gần gấp đôi, và số nợ thế chấp trên mỗi hộ gia đình tăng hơn 63%, từ 91.500 đô la lên 149.500 đô la, với mức lương về cơ bản là trì trệ. Nhà kinh tế học Tyler Cowen giải thích rằng nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào việc khai thác vốn chủ sở hữu nhà này: “Trong giai đoạn 1993–1997, các chủ sở hữu nhà đã trích một lượng vốn chủ sở hữu từ căn nhà của họ tương đương từ 2,3% đến 3,8% GDP. Đến năm 2005, con số này đã tăng lên 11,5%. GDP. “
Sự bùng nổ tín dụng và giá nhà này dẫn đến sự bùng nổ xây dựng và cuối cùng là tình trạng dư thừa nhà chưa bán được, khiến giá nhà ở Mỹ đạt đỉnh và bắt đầu giảm vào giữa năm 2006.Tín dụng dễ dàng và niềm tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng, đã khuyến khích nhiều người vay dưới chuẩn để có được các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh được . Những khoản thế chấp này đã lôi kéo những người đi vay bằng lãi suất thị trường thấp hơn lãi suất thị trường trong một số khoảng thời gian xác định trước, sau đó là lãi suất thị trường cho phần còn lại của thời hạn thế chấp.
Tỷ lệ sở hữu nhà của Hoa Kỳ đã tăng từ 64% vào năm 1994 (khoảng từ năm 1980) lên mức cao nhất mọi thời đại là 69,2% vào năm 2004. Cho vay dưới chuẩn là một yếu tố chính góp phần làm tăng tỷ lệ sở hữu nhà và trong nhu cầu tổng thể về nhà ở, khiến giá cả cao hơn.
Những người đi vay sẽ không thể thanh toán cao hơn khi thời gian ân hạn ban đầu kết thúc, họ đang có kế hoạch tái cấp vốn cho các khoản thế chấp của họ sau một hoặc hai năm đánh giá cao. Do giá nhà đất giảm, khả năng tái cấp vốn của người đi vay trở nên khó khăn hơn. Những người đi vay nhận thấy mình không thể thoát khỏi các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn bằng cách tái cấp vốn đã bắt đầu vỡ nợ.
Khi ngày càng có nhiều người đi vay ngừng thanh toán thế chấp, các vụ tịch thu nhà và nguồn cung nhà để bán tăng lên. Điều này gây áp lực giảm giá nhà đất, khiến vốn chủ sở hữu nhà càng giảm . Sự sụt giảm trong các khoản thanh toán thế chấp cũng làm giảm giá trị của các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp , điều này làm xói mòn giá trị ròng và sức khỏe tài chính của các ngân hàng. Vòng luẩn quẩn này là tâm điểm của cuộc khủng hoảng.
Vào tháng 9 năm 2008, giá nhà ở trung bình của Hoa Kỳ đã giảm hơn 20% so với mức đỉnh vào giữa năm 2006. Giá nhà sụt giảm lớn và bất ngờ này có nghĩa là nhiều người vay không có hoặc âm vốn chủ sở hữu trong căn nhà của họ, có nghĩa là căn nhà của họ có giá trị thấp hơn giá trị thế chấp của họ. Tính đến tháng 3 năm 2008, ước tính có 8,8 triệu người đi vay – 10,8% tổng số chủ sở hữu nhà – có vốn chủ sở hữu âm trong nhà của họ, một con số được cho là đã tăng lên 12 triệu vào tháng 11 năm 2008. Đến tháng 9 năm 2010, 23% tổng số nhà ở Hoa Kỳ. có giá trị thấp hơn khoản vay thế chấp.
Những người đi vay trong tình huống này có động cơ để vỡ nợ đối với các khoản thế chấp của họ vì một khoản thế chấp thường là khoản nợ không có tài sản đảm bảo bằng tài sản. Nhà kinh tế học Stan Leibowitz lập luận trên tờ Wall Street Journal rằng mặc dù chỉ có 12% số ngôi nhà bị âm vốn chủ sở hữu, nhưng chúng bao gồm 47% số nhà bị tịch thu trong nửa cuối năm 2008. Ông kết luận rằng mức độ công bằng trong ngôi nhà là yếu tố then chốt. trong trường hợp bị tịch thu tài sản, chứ không phải là loại cho vay, mức độ tín nhiệm của người đi vay, hoặc khả năng thanh toán.
Tỷ lệ tịch thu nhà ngày càng tăng làm tăng lượng hàng tồn kho của những ngôi nhà được chào bán. Số lượng nhà mới được bán trong năm 2007 ít hơn 26,4% so với năm trước đó. Đến tháng 1 năm 2008, lượng tồn kho của những ngôi nhà mới chưa bán đã gấp 9,8 lần so với lượng bán của tháng 12 năm 2007, giá trị cao nhất của tỷ lệ này kể từ năm 1981. Hơn nữa, gần bốn triệu ngôi nhà hiện có đã được rao bán, trong đó khoảng 2,2 triệu đã bị bỏ trống.
Số nhà không bán được quá nhiều đã làm giảm giá nhà. Khi giá giảm, nhiều chủ nhà có nguy cơ vỡ nợ hoặc bị tịch thu nhà. Giá nhà dự kiến sẽ tiếp tục giảm cho đến khi lượng nhà chưa bán được (một ví dụ về nguồn cung dư thừa) giảm xuống mức bình thường. Một báo cáo vào tháng 1 năm 2011 cho biết giá trị nhà ở Hoa Kỳ đã giảm 26% từ mức đỉnh vào tháng 6 năm 2006 đến tháng 11 năm 2010, nhiều hơn mức giảm 25,9% từ năm 1928 đến năm 1933 khi xảy ra cuộc Đại suy thoái .
Từ tháng 9 năm 2008 đến tháng 9 năm 2012, có khoảng 4 triệu ngôi nhà đã hoàn thành bị tịch thu nhà ở Hoa Kỳ. Tính đến tháng 9 năm 2012, khoảng 1,4 triệu ngôi nhà, hay 3,3% tổng số ngôi nhà có thế chấp, đang trong giai đoạn bị tịch thu nhà so với 1,5 triệu ngôi nhà hay 3,5 %, vào tháng 9 năm 2011. Trong tháng 9 năm 2012, 57.000 ngôi nhà đã hoàn thành việc tịch thu nhà; con số này giảm từ 83.000 vào tháng 9 trước đó nhưng cao hơn mức trung bình 2000–2006 là 21.000 hoàn thành bị tịch thu mỗi tháng.
Suy đoán của chủ sở hữu nhà
Vay đầu cơ vào bất động sản nhà ở được coi là một yếu tố góp phần vào cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. Trong năm 2006, 22% số nhà được mua (1,65 triệu căn) là dành cho mục đích đầu tư, với 14% (1,07 triệu căn) được mua làm nhà nghỉ dưỡng. Trong năm 2005, các con số này lần lượt là 28% và 12%. Nói cách khác, mức kỷ lục gần 40% số nhà được mua không nhằm mục đích làm nhà ở chính. David Lereah, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia vào thời điểm đó, nhận định rằng sự sụt giảm trong việc mua đầu tư vào năm 2006 đã được mong đợi: “Các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường vào năm 2006, khiến doanh số đầu tư giảm nhanh hơn nhiều so với thị trường sơ cấp.”
Giá nhà ở tăng gần gấp đôi trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến năm 2006, một xu hướng hoàn toàn khác với mức tăng giá lịch sử ở mức xấp xỉ tỷ lệ lạm phát. Mặc dù nhà theo truyền thống không được coi là khoản đầu tư chịu đầu cơ, nhưng hành vi này đã thay đổi trong thời kỳ bùng nổ nhà ở. Báo chí đưa tin rầm rộ các chung cư được mua khi đang xây dựng, sau đó được “sang tên” (rao bán) kiếm lời mà người bán chưa từng ở. Một số công ty cho vay thế chấp đã xác định các rủi ro vốn có trong hoạt động này ngay từ năm 2005, sau khi xác định các nhà đầu tư giả định các vị thế có đòn bẩy tài chính cao trong nhiều bất động sản.
Một nghiên cứu năm 2017 của NBER cho rằng các nhà đầu tư bất động sản (tức là những người sở hữu từ 2 ngôi nhà trở lên) chịu trách nhiệm cho cuộc khủng hoảng nhiều hơn là những người đi vay dưới chuẩn: “Sự gia tăng các khoản nợ thế chấp trong cuộc khủng hoảng tập trung vào giữa phân bổ điểm tín dụng, và phần lớn là do các nhà đầu tư bất động sản “và” tăng trưởng tín dụng từ năm 2001 đến năm 2007 tập trung vào phân khúc chính và nợ cho những người đi vay [dưới chuẩn] rủi ro cao hầu như không đổi đối với tất cả các loại nợ trong giai đoạn này. ” Các tác giả cho rằng câu chuyện do nhà đầu tư định hướng này chính xác hơn việc đổ lỗi cuộc khủng hoảng cho những người đi vay dưới chuẩn, có thu nhập thấp hơn. Một nghiên cứu của Fed năm 2011 cũng có phát hiện tương tự: “Ở những bang trải qua thời kỳ bùng nổ và phá sản nhà ở lớn nhất, vào thời kỳ đỉnh cao của thị trường, gần một nửa số tiền mua nhà có nguồn gốc thế chấp liên quan đến các nhà đầu tư. các nhà đầu tư đã sử dụng nhiều đòn bẩy hơn, góp phần làm tăng tỷ lệ vỡ nợ. ” Nghiên cứu của Fed báo cáo rằng nguồn gốc thế chấp đối với các nhà đầu tư đã tăng từ 25% vào năm 2000 lên 45% vào năm 2006, đối với Arizona, California, Florida và Nevada nói chung, nơi giá nhà ở tăng trong thời kỳ bong bóng (và giảm trong vụ phá sản) rõ rệt nhất. Ở những bang này, tình trạng phạm pháp của nhà đầu tư đã tăng từ khoảng 15% vào năm 2000 lên hơn 35% vào năm 2007 và 2008.
Nicole Gelinas thuộc Viện Manhattan đã mô tả hậu quả tiêu cực của việc không điều chỉnh các chính sách thuế và thế chấp đối với việc chuyển đổi việc xử lý một ngôi nhà từ biện pháp phòng ngừa lạm phát thận trọng sang đầu tư đầu cơ. Nhà kinh tế học Robert Shiller lập luận rằng bong bóng đầu cơ được thúc đẩy bởi “sự lạc quan dễ lây lan, dường như không thấm vào thực tế, thường có giá trị khi giá tăng. Bong bóng chủ yếu là hiện tượng xã hội; cho đến khi chúng ta hiểu và giải quyết được tâm lý thúc đẩy chúng, chúng ‘ sẽ tiếp tục hình thành. ” Nhà kinh tế học theo trường phái Keynes , Hyman Minsky đã mô tả cách thức vay nợ đầu cơ góp phần làm tăng nợ và cuối cùng là sự sụp đổ của giá trị tài sản.
Warren Buffett đã làm chứng trước Ủy ban Điều tra Khủng hoảng Tài chính : “Đó là bong bóng lớn nhất mà tôi từng thấy trong đời … Toàn bộ công chúng Mỹ cuối cùng đã bị cuốn vào niềm tin rằng giá nhà đất không thể giảm đột ngột.”
Bài được tổng hợp ở video dưới:
